La bolla immobiliare alimentata dal boom di affiti brevi e bonus 110%

Dopo la pandemia il mercato immobiliare in Italia ha toccato un nuovo picco. Nel 2021, con i tassi di interesse ancora bassi, il numero di compravendite di case è stato il più alto degli ultimi 15 anni, secondo la società di consulenza Nomisma. L’aumento della domanda avrebbe fatto lievitare i prezzi. Nel 2022 l’inflazione e i tassi di interesse per contenerla sono aumentati, sganciati dal salario reale, e l’accesso al credito è diventato più difficile. Questi fattori, sommati all’aumento dei prezzi delle case, hanno determinando un calo del potere d’acquisto e il trasferimento della domanda esclusa dalla proprietà sul mercato delle locazioni. L’aumento dell’affitto in Italia non è una novità degli ultimi anni: secondo l’Istat la percentuale di famiglie proprietari è diminuita di circa dieci punti percentuali dal 2011, scendendo al 70,8% nel 2021. Di più, la maggior parte delle famiglie ha finito di pagare il mutuo: solo il 12,8% lo sta ancora pagando, mentre quasi il doppio delle famiglie, il 20,5%, paga un affitto.

Oggi i canoni continuano ad aumentare anche dopo il rallentamento della crescita dei valori immobiliari, con una dinamica di entità maggiore a quella della dinamica dei prezzi. Secondo i dati dell’Osservatorio mensile di Immobiliare.it Insights, che analizza gli annunci immobiliari, i canoni sono aumentati dell’1,3% da marzo ad aprile 2023 e di quasi il 6% rispetto al 2022. In un anno sono cresciuti del 4,9% a Roma, del 10,8% a Milano, 5,4% a Napoli, del 10,6% a Torino, del 5,9% a Palermo, del 5% a Genova, del 17,8% a Bologna, del 20,2% Firenze, del 14,1% a Venezia.
Secondo gli ultimi dati resi disponibile dall’Agenzia delle Entrate sui contratti stipulati nel 2021, i canoni medi per tutte le tipologie di contratto di locazione sono aumentati del 5,8% rispetto al 2020 e del 5,2% rispetto al 2019. Dal 2019 sono diminuiti i contratti ordinari di lungo periodo. «La ripresa più robusta ha interessato i contratti di durata inferiore ai tre anni: spicca soprattutto il dato relativo al segmento agevolato studenti, con una variazione elevata, sia del canone complessivo che del numero degli immobili, sia nel confronto con il 2020 sia con il 2019», si legge nel rapporto. Il canone per questo tipo di contratti è aumentato del 23% tra il 2019 e il 2021 (e del 35,5 % tra il 2020 e il 2021).

Sulla contrazione dell’offerta di case in affitto hanno influito diversi fattori, tra cui anche il bonus 110% che una parte ha fatto aumentare la domanda di affitti transitori durante il periodo di ristrutturazione, e dall’altra ha fatto lievitare i canoni delle case ristrutturate quando sono tornate sul mercato. Secondo alcuni attivisti, una quota di case ristrutturate è rimasta vuota o è stata destinata ad affitti brevi. È il caso delle case a L’Aquila, ristrutturate con fondi pubblici dopo il sisma e rimaste vuote o locate a turisti.

Il fenomeno di Airbnb ha ridotto notevolmente l’offerta di case in affitto ordinario grazie all’aumento di redditività generato dalla temporaneità: secondo Nomisma occorrono tra i 120 giorni a Venezia e poco più altrove sul mercato delle locazioni brevi turistiche per ottenere la stessa redditività di un canone ordinario. È questo differenziale di redditività che traina i valori in tutte le fasce di mercato, su tutto il territorio delle città. Il mercato privato non a caso si sta orientando sempre più verso un’offerta di abitare temporaneo. E se prima della pandemia c’era ancora una distinzione tra categorie di abitanti temporanei (turisti, studenti, lavoratori), oggi questi confini sono più sfumati – è emblematico di questa tendenza il cambio di nome della catena The Student Hotel, rinominato Social Hub. Si punta sull’affitto di medio periodo rivolto a un piccolo segmento di abitanti con una capacità di spesa più elevata.

I due settori più redditizi, quello turistico e quello studentesco (garantito con i fondi pubblici del Pnrr) si sovrappongono, con un’offerta mista di affitto di medio periodo. La piattaforma DoveVivo, per esempio, che subloca stanze e case garantendo una rendita fissa ai proprietari, gestisce 4mila appartamenti e 13mila stanze a Milano, dove sta aprendo anche una residenza convenzionata con 120 posti. Le piattaforme internazionali hanno la possibilità di andare in perdita e di ricapitalizzare. Sono attori in crescita, contro cui le poche agenzie pubbliche per l’abitare in Italia, che intermediano tra inquilini e proprietari garantendo questi ultimi contro la morosità, non possono competere. Di fronte a questa evoluzione del mercato privato dell’affitto occorrono nuove norme e strumenti per tutelare l’affitto ordinario: la riforma della legge che li regola, la 431 del 1998, la regolamentazione degli affitti brevi, un tetto all’aumento dei canoni di affitto.