Uno dei territori più tortuosi, nella vita delle famiglie, sono sicuramente le norme che sovrintendono all’acquisto o alla vendita degli immobili, e in particolare delle case. Intese come luoghi dove si abita, perciò anche appartamenti, monolocali, villini, etc etc.
Hanno da poco visto la luce, a questo proposito, una novità legislativa ed una giurisprudenziale che vi giriamo, nella convinzione che si ha bisogno di comprare o cedere in qualsiasi stagione economica, perché la necessità di un domicilio proprio si può presentare all’improvviso. E comunque, mutuo permettendo, questa non è affatto una cattiva stagione per acquistare la casa a lungo desiderata.
Allora, è successo che il decreto del Fare (decreto legge 69/2013) contempli una modifica piuttosto importante circa la questione dell’agibilità. L’articolo 30 va infatti a integrare il Testo Unico Edilizia Dpr 380/2001, introducendo la possibilità di ottenere l’agibilità «parziale» di un immobile da parte del comune che ha rilasciato il permesso di costruire o di ricostruire. Pertanto, d’ora in avanti si potrà richiedere il certificato di agibilità non solo per edifici interi completati ma anche per singole porzioni di una costruzione residenziale, a condizione che l’immobile in questione sia funzionalmente autonomo, siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria dell’intero edificio, siano state collaudate le parti strutturali e collaudati gli impianti comuni (ad esempio, gli ascensori). Per quanto riguarda le unità singole, come un villino, devono essere collaudate le opere strutturali, certificati gli impianti ed essere rispettate le condizioni di salubrità e sicurezza.
E’ chiaro che la norma favorisce i costruttori in forte affanno a causa della crisi, ma sarà vantaggiosa anche per i privati, ad esempio per l’edilizia convenzionata in cooperativa.
A tutela poi dei soli privati è arrivata una recentissima pronuncia della Corte di Cassazione (Seconda Sezione civile, n° 23157 dell’11 ottobre 2013), che ha confermato un principio di notevole rilevanza. La causa riguardava un gruppo di acquirenti di un complesso immobiliare in provincia di Catania che aveva citato in giudizio la società venditrice chiedendo il risarcimento dei danni da «mancato rilascio del certificato di agibilità» delle unità abitative acquistate.
E’ una condizione, questa, piuttosto diffusa nel nostro paese dove i costruttori (o i ricostruttori) vendono un immobile che non ha ancora ottenuto il certificato di agibilità da parte del comune, «promettendo» di chiederlo e recapitarlo in un secondo tempo a loro spese.
Ora, nella vicenda di cui stiamo parlando, i compratori avevano avuto una sentenza favorevole del tribunale di primo grado, che aveva condannato la società, si legge nella sentenza, «al pagamento per ciascun proprietario di una somma determinata in base ad apposito accertamento tecnico d’ufficio, pari alla differenza tra il prezzo astrattamente ricavabile dalla vendita ed il concreto valore di mercato delle unità abitative prive del predetto certificato». La sentenza era stata ribaltata dalla corte d’appello, e la Cassazione ha però dato di nuovo ragione ai privati.
Il principio del «danno emergente» è importante perché conferma che «il venditore-costruttore di un bene immobile ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista ma anche di consegnargli il relativo certificato» poiché la mancanza del certificato «costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe».